Warum der Immobilienmarkt an der falschen Stelle brummt

Der Immobilienmarkt ist zurück. Das Neugeschäft mit Wohnimmobilienkrediten erreicht wieder fast das Niveau der Niedrigzinsjahre. Aber wer jetzt Entwarnung ruft, verkennt das eigentliche Problem. Denn gebaut wird trotzdem kaum. In einer wirtschaftlich angespannten Lage reicht allein eine funktionierende Kreditvergabe nicht aus, um Investitionen auszulösen.

Eine aktuelle Umfrage des Genossenschaftsverbands Bayern (GVB) unter 117 bayerischen Volks- und Raiffeisenbanken zeigt ein paradoxes Bild: Die Kreditvergabe läuft – der Wohnungsbau nicht. Zwar sind 56 Prozent des Neugeschäfts echte Erstfinanzierungen. Entscheidend ist jedoch ein anderer Punkt: Rund 80 Prozent der Banken sagen: Diese Finanzierungen fließen überwiegend in Bestandsimmobilien. Kaufen, sanieren, modernisieren – ja. Neue Wohnungen schaffen – nein.

Das erklärt die hohen Kreditvolumina. Zusätzlicher Wohnraum entsteht dadurch jedoch nicht – weder in Ballungszentren noch in anderen angespannten Wohnungsmärkten. Der Markt arbeitet, aber er kann den Bedarf nicht decken.

Dabei liegt das Problem nicht beim Geld. Die Banken sind bereit zu finanzieren. Die Nachfrage ist da. Was fehlt, sind Projekte, die sich noch rechnen, sowie das Vertrauen auf stabile wirtschaftliche Perspektiven. In einem Umfeld schwachen Wachstums, hoher Unsicherheit und zurückhaltender Investitionsbereitschaft werden große Neubauprojekte verschoben oder ganz aufgegeben.

Zwar erwarten 39 Prozent der Banken für 2026 eine leicht steigende Nachfrage nach Neubaufinanzierungen. Jede zweite rechnet jedoch mit einer Stagnation, weitere zehn Prozent sogar mit einem Rückgang. Das ist kein Zeichen von Aufbruch, sondern ein Warnsignal. Neubau gilt vielen Bauwilligen als unkalkulierbares Risiko. Nicht nur wegen der Kosten, sondern auch wegen der Sorge, dass sich Investitionen angesichts unsicherer Einkommens- und Arbeitsplatzperspektiven langfristig nicht tragen.

Warum? Die Antworten der Banken sind eindeutig. Hohe Baukosten werden mit einem Wert von 4,5 auf einer Fünfer-Skala als größtes Hindernis genannt. Hinzu kommen teure Grundstücke (3,9) und gestiegene Finanzierungskosten (3,7). Doch ebenso schwer wiegen die Bauvorschriften – ebenfalls mit 3,7 bewertet. Vorschriften, die Bauvorhaben verzögern, verteuern oder ganz verhindern. In der Summe entsteht ein Klima der Vorsicht: Wer wirtschaftlich nicht sicher planen kann, investiert nicht, selbst wenn Finanzierungen grundsätzlich möglich wären.

Wer jetzt reflexhaft mit dem Finger auf Banken zeigt, macht es sich zu leicht. Das Wohnungsproblem ist kein Finanzierungsproblem. Es ist ein Umsetzungsproblem. Und es ist auch ein konjunkturelles Problem, das Investoren und private Bauherren gleichermaßen verunsichert.

Staatliche Förderimpulse zeigen, was möglich wäre: 39 Prozent der Banken, die für 2026 mit mehr Neubau rechnen, führen das ausdrücklich auf bessere Förderbedingungen zurück. Wenn der Staat bei den Förderprogrammen großzügig ist, bewegt sich etwas. Wo er sie kürzt, steht der Kran still. 

Klar ist: Bestandssanierung ist wichtig – sie ersetzt aber keinen Neubau. Wer mehr Wohnungen will, muss bauen lassen. Und wer bauen lassen will, muss das Bauen wieder einfacher machen. Mit hohen Standards, zahlreichen Auflagen und langwierigen Genehmigungsschleifen lässt sich Wohnraummangel nicht bekämpfen.

Die genossenschaftlichen Banken stehen bereit, Wohnraum zu finanzieren. Jetzt braucht es Rahmenbedingungen, die Investitionen wieder ermöglichen. Weniger Vorschriften. Schnellere Verfahren. Klare Prioritäten. Vor allem aber eine Politik, die wirtschaftliche Perspektiven eröffnet und Investoren wieder Planungssicherheit gibt. Sonst bleibt der Immobilienmarkt zwar aktiv –die Wohnungskrise jedoch ungelöst.