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Warum wird die Grundsteuer neu geregelt?

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die bisher gültige Berechnungsmethode der Grundsteuer gekippt, unter anderem weil die Einheitswerte für Grundstücke seit 1964 nicht mehr angepasst worden sind. Die steuerliche Bemessungsgrundlage für Grundstücke sei völlig überholt und führe zu gravierenden Ungleichbehandlungen der Grund- und Immobilienbesitzer, so das Urteil. Der Gesetzgeber war deshalb aufgerufen, die Berechnung der Grundsteuer neu zu regeln.

Wieso gibt es nun ein bayerisches Grundsteuergesetz?

Im Jahr 2019 hat der Gesetzgeber das neue Bundesgesetz zur Grundsteuer beschlossen. Für die Bundesländer wurde zusätzlich eine sogenannte „Länderöffnungsklausel“ geschaffen. Jedes Bundesland kann daher für sich die Entscheidung treffen, ob es das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell umsetzt. Davon haben derzeit sieben Bundesländer Gebrauch gemacht – neben Bayern auch Niedersachsen, Hessen, Hamburg, Baden-Württemberg, das Saarland und Sachsen. Der Bayerische Landtag hat das Grundsteuergesetz für den Freistaat am 24. November 2021 verabschiedet. Damit wird die Grundsteuerreform in Deutschland mit acht Grundsteuergesetzen (ein Bundesmodell und sieben Ländergrundsteuergesetze) umgesetzt. Die Berechnung der Grundsteuer kann sich deshalb von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Die wesentlichen Fakten zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform

  • betrifft 35 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland, davon 6,5 Millionen in Bayern;
  • soll als Neuregelung aufkommensneutral gestaltet werden. Das Grundsteueraufkommen in Deutschland betrug 2020 rund 14,27 Milliarden Euro;
  • kann abweichend vom Bundesgesetz als eigenes Ländergesetz eingeführt werden. Davon haben derzeit sieben Bundesländer Gebrauch gemacht: Bayern, Baden-Württemberg, das Saarland, Hessen, Sachsen, Niedersachsen und Hamburg;
  • wird durch das Finanzamt (Bemessungsgrundlage) und durch die Kommunen (Steuererhebung) umgesetzt;
  • betrifft alle Eigentümer von Grundstücken und Immobilien. Vermieter können die Grundsteuer als Nebenkosten auf den Mieter umlegen;
  • wird als Grundsteuer A (agrarisch) auf Grundstücke der Landwirtschaft erhoben sowie als Grundsteuer B (baulich) auf bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. In Bayern gibt es keine Grundsteuer C (baureife Grundstücke).

Welches Grundsteuergesetz ist anzuwenden?

Welches Grundsteuergesetz anzuwenden ist, richtet sich danach, wo sich der Grundbesitz befindet. In Bundesländern ohne eigenes Grundsteuergesetz gilt das Bundesmodell. Bei einer Eigentumswohnung in Hamburg ist also das Hamburgische Grundsteuergesetz anzuwenden. Bei einer Wohnung in Berlin greift das Bundesgesetz, weil die Bundeshauptstadt bislang kein eigenes Landesmodell beschlossen hat. Wenn sich die Immobilie in Bayern befindet, kommt das bayerische Grundsteuergesetz zur Anwendung.

Welche Grundstücksdaten sind in Bayern erforderlich?

Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell. Die bayerische Grundsteuer wird künftig nur noch anhand der Fläche des Grundstücks und der Fläche des Gebäudes sowie der Immobiliennutzung berechnet. Der Wert des Grundstücks und der Immobilien, die Lage, das Alter oder der Zustand des Gebäudes spielen bei Berechnung der Grundsteuer für bayerische Grundstücke keine Rolle mehr. Der Genossenschaftsverband Bayern (GVB) begrüßt das wertunabhängige bayerische Grundsteuermodell, weil es eine schwierige Klärung von Wertverhältnissen, die Berücksichtigung von hohen Bodenrichtwerten und die Erfassung von Mieten vermeidet.

Wie berechnet sich die Grundsteuer in Bayern?

Die bayerische Grundsteuer berechnet sich nach festen sogenannten Äquivalenzzahlen. Diese betragen

  • für das Grundstück 0,04 Euro/Quadratmeter,
  • für Gebäude 0,50 Euro/Quadratmeter.

Für Wohnnutzung ist ein Abschlag von bis zu 30 Prozent möglich. Denkmalgeschützte Gebäude, der soziale Wohnbau und besondere Grundstücke haben Sonderregelungen. Dieser Messbetrag wird dann mit dem individuellen Hebesatz der Kommune multipliziert, in deren Grenzen sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen weiterhin selbst fest. Der Hebesatz der Kommune bestimmt als Prozentsatz am Ende der Berechnung die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Vereinfachte Berechnungsbeispiele für die Grundsteuer nach dem bayerischen Gesetz

  1. Familie Meier bewohnt ein Eigenheim in Passau. Die Grundstücksfläche beträgt 500 Quadratmeter und die Wohnfläche 150 Quadratmeter. Der Grundsteuer-Messbetrag beträgt also: 500 Quadratmeter x 0,04 Euro/Quadratmeter + 150 Quadratmeter x 0,50 Euro/Quadratmeter x 0,7 für Wohnnutzung = 72,50 Euro. Auf den Messbetrag wird der Hebesatz der Stadt Passau von 390 Prozent (= Faktor 3,9) angewendet. Die jährliche Grundsteuer beträgt also: 72,50 Euro x 3,9 = 282,75 Euro.
  2. Familie Müller bewohnt ein Eigenheim in Rosenheim mit den gleichen Grundstücksdaten wie Familie Meier. Der Grundsteuer-Messbetrag liegt hier also ebenfalls bei 72,50 Euro. Der Hebesatz der Stadt Rosenheim beträgt jedoch 480 Prozent (= Faktor 4,8). Die Grundsteuer fällt entsprechend höher aus: 72,50 Euro x 4,8 = 348 Euro.
  3. Eine Genossenschaft besitzt in Nürnberg eine Gewerbeimmobilie. Die Grundstücksfläche beträgt 1.000 Quadratmeter und die Nutzfläche des Gebäudes 260 Quadratmeter. Der Grundsteuer-Messbetrag beträgt also: 1.000 Quadratmeter x 0,04 Euro/Quadratmeter + 260 Quadratmeter x 0,50 Euro/Quadratmeter = 170 Euro. Auf den Messbetrag wird der Hebesatz der Stadt Nürnberg von 555 Prozent (= Faktor 5,55) angewendet. Die Grundsteuer beträgt also: 170 Euro x 5,55 = 943,50 Euro.
  4. Eine Genossenschaft besitzt in Burgebrach eine Gewerbeimmobilie mit den gleichen Grundstücksdaten wie die Nürnberger Genossenschaft. Der Grundsteuer-Messbetrag liegt hier also ebenfalls bei 170 Euro. Der Hebesatz in Burgebrach beträgt jedoch 300 Prozent (= Faktor 3,0). Die Grundsteuer beträgt dort also: 170 Euro x 3,0 = 510 Euro.

Welche Grundstücksdaten werden für die Grundsteuer des Bunds herangezogen?

Die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell erfordert im Vergleich zur bayerischen Variante eine komplette Neubewertung des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie, da ihr umfangreiche Grundstücksdaten zugrunde liegen. Zu ermitteln ist der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, die statistische Nettokaltmiete, die Gebäudefläche und die Mietniveaustufe. Steigende Bodenpreise können damit ab 2025 vielerorts höhere Grundsteuerbewertungen auslösen, sofern das Grundstück im Geltungsbereich des Grundsteuergesetzes des Bunds liegt.

Ab wann gelten die neuen Grundsteuergesetze?

Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber eine fünfjährige Übergangsfrist zugestanden, in der die Reform umgesetzt werden muss. Dies bedeutet, dass die Finanzämter bis zum 31. Dezember 2024 die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer nach den bisherigen, eigentlich verfassungswidrigen Vorschriften zum Einheitswert feststellen müssen. Die Neuregelungen zur Grundsteuer gelten daher erst ab 2025.

Wann muss eine Grundsteuererklärung abgegeben werden?

Achtung! Obwohl die neuen Grundsteuergesetze erst ab 2025 gelten, verlangt der Gesetzgeber für alle Grundstücke bereits zum Stichtag 1. Januar 2022 neue Berechnungsgrundlagen. Das bedeutet, dass alle Grundstückseigentümer schon im Jahr 2022 die relevanten Grundstücksdaten durch eine Grundsteuererklärung bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben müssen. Nach derzeitigem Kenntnisstand gewährt der Fiskus den Grundstücksbesitzern dafür ein Zeitfenster vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022. Die Grundsteuererklärung ist dabei elektronisch einzureichen. Voraussichtlich wird das Bayerische Landesamt für Steuern im Frühjahr 2022 alle Grundstücksbesitzer durch eine Allgemeinverfügung öffentlich zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.  Die Finanzämter in Bayern werden voraussichtlich keine individuellen Anschreiben mit Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung versenden. Die Grundstücksbesitzer müssen also selbst aktiv werden und sich informieren. Wird die Grundsteuerklärung verspätet oder gar nicht abgegeben, können die Finanzämter Verspätungszuschläge und Zwangsgelder festsetzen.
 

Edeltraud-Maria Schmid ist Steuerberaterin beim Genossenschaftsverband Bayern.

Wie unterstützt der GVB seine Mitglieder?

Der Genossenschaftsverband Bayern (GVB) – Bereich Steuern und Recht – unterstützt seine Mitglieder gerne in allen steuerlichen Belangen, so auch bei der Erstellung der Grundsteuererklärungen. Im ersten Quartal 2022 wird der GVB dazu mit weiteren Informationen auf die Genossenschaften zukommen. Unter anderem sind ein Webinar sowie Checklisten zur Erfassung von Grundstücksdaten angedacht. Kontakt zur GVB-Steuerberatung: steuer(at)gv-bayern.de oder 089/2868-3820. Aktuelle Steuermeldungen, Rundschreiben und Dienstleistungen gibt es im GVB-Mitgliederportal.

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